Sprzedawanie nieruchomości w czasach zarazy, czyli o tym, co zrobić gdy strona umowy przebywa za granicą i nie może być obecna u notariusza

Artykuł stanowi pierwszą z trzech części wpisu o zawieraniu umów dotyczących nieruchomości przez pełnomocnika Klienta, przebywającego za granicą.

Druga część: Prawo właściwe dla pełnomocnictwa i treść pełnomocnictwa

Trzecia część: Czy klauzula apostille jest tak naprawdę potrzebna?

Po zamknięciu granic w związku z pandemią, wiele osób nie mogło stawić się u notariusza, żeby zawrzeć umowy, dotyczące nieruchomości. Obecnie nadal istnieją ograniczenia w podróżowaniu do niektórych państw, a także wiele osób nadal nie decyduje się na podróżowanie samolotami.  Możliwości pojawienia się u notariusza w innym kraju są zatem nadal ograniczone.

Nie omawiam w tym wpisie kwestii wpływu siły wyższej na wykonanie umów, dotyczących nieruchomości (w tym umów deweloperskich i umów przedwstępnych), gdyż jest to odrębny i wymagający szerokiego omówienia temat.

Stan faktyczny

W analizowanej sprawie po zawarciu w Polsce umowy przedwstępnej co do zniesienia współwłasności nieruchomości, a przed zawarciem umowy przyrzeczonej doszło do zamknięcia granic i odwołania lotów w związku z ogłoszeniem stanu epidemii. Osoba, która miała przystąpić do umowy przyrzeczonej jest narodowości polskiej, ale mieszka na stałe w Hiszpanii. Ponieważ spłata udziałów była finansowa środkami z kredytu bankowego, umowa przyrzeczona musiała zostać zawarta w terminie zakreślonym przez bank.

Dla uproszczenia na potrzeby tego wpisu nazywam umowę przyrzeczoną 'umową zbycia nieruchomości’. Omawiany temat dotyczy wszystkich umów, odnoszących się do nieruchomości (sprzedaż, darowizna, zamiana itd.).

Jakie jest rozwiązanie?

Najprostszym rozwiązaniem w analizowanej sytuacji jest udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnictwo takie można także udzielić adwokatowi, prowadzącemu sprawę lub np. krewnemu w kraju.

Przez to, że pełnomocnictwo to musiało zostać udzielone za granicą (Hiszpania), konieczna była analiza prawna co do tego, w jakiej formie pełnomocnictwo to powinno zostać sporządzone, a także tego, jakie prawo znajdzie zastosowanie do samego pełnomocnictwa.

Notariusz hiszpański mógłby przecież sporządzić pełnomocnictwo w znanej mu formie (która może być inna niż w Polsce) i zgodnie ze znanym mu prawem hiszpańskim.

Analiza ta jest o tyle istotna, że gdyby pełnomocnictwo okazało się nieważne (np. na skutek niezachowania odpowiedniej formy), to istnieje ryzyko, że również sama umowa sprzedaży nieruchomości mogłaby zostać uznana za nieważną (art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 158 k.c.), niezależnie od możliwości późniejszego potwierdzenia pełnomocnictwa i konwalidowania nieważnej umowy (ale to zupełnie inne zagadnienie, które wykracza poza temat wpisu).

Forma pełnomocnictwa

Co wynika z prawa międzynarodowego?

Nie ma umów bilateralnych (pomiędzy dwoma państwami, w tym wypadku Polską i Hiszpanią), a także konwencji międzynarodowych, które by dotyczyły formy pełnomocnictwa do zawarcia umowy co do nieruchomości.

Kwestia ta jest częściowo uregulowana w prawie Unii Europejskiej, mianowicie w rozporządzeniu zwanym potocznie „Rzym I”. Rozporządzenia są aktami prawnymi, które są stosowane bezpośrednio w każdym z państw członkowskich UE, czyli zarówno przez sędziów polskich, jak i hiszpańskich itd. W razie sprzeczności między prawem UE, a prawem krajowym np. polskim, prawo UE ma pierwszeństwo.

Zgodnie z art. 11 ust. 3 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dn. 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Dz.U. UE.L Nr 177, str. 6), zwanego „Rzym I”:

Jednostronna czynność prawna (np. pełnomocnictwo), która odnosi się do umowy już zawartej lub umowy, która ma być zawarta, jest ważna ze względu na formę, jeżeli spełnione są wymagania co do formy określone przez prawo, które zgodnie z niniejszym rozporządzeniem jest lub byłoby właściwe dla umowy, lub przez prawo państwa, w którym ta czynność prawna została dokonana, lub prawo państwa, w którym osoba, która dokonała czynności, miała w tym czasie miejsce zwykłego pobytu.

Z kolei jak wynika z art. 11 ust. 5 rozporządzenia „Rzym I”:

Niezależnie od ust. 1-4, umowy, których przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomościach lub prawo do korzystania z nieruchomości, podlegają wymaganiom dotyczącym formy przewidzianym przez prawo państwa, w którym nieruchomość jest położona, jeżeli zgodnie z tym prawem:

• wymagania te stosuje się bez względu na miejsce zawarcia umowy i prawo dla tej umowy właściwe; oraz
• wymagań tych nie można wyłączyć w drodze umowy.

Jak wynika z powyżej zacytowanych przepisów, pełnomocnictwo będzie ważne niezależnie od tego, czy zostanie sporządzone w formie przewidzianej w prawie właściwym dla samej umowy zbycia nieruchomości (czyli w naszym przypadku w prawie polskim: forma aktu notarialnego), czy w innej formie przewidzianej przez prawo państwa, w którym pełnomocnictwo zostanie udzielone lub w którym osoba udzielająca pełnomocnictwa ma stałe miejsce pobytu (w tym wypadku w prawie hiszpańskim).

Sama umowa, dotycząca prawa rzeczowego (np. własności) nieruchomości podlega wymaganiom co do formy, przewidzianym przez prawo państwa, w którym nieruchomość jest położona (Polska). Czyli umowa zbycia nieruchomości położonej w Polsce musi być zawarta w formie przewidzianej przez prawo polskie, czyli w formie aktu notarialnego.

Co wynika z prawa polskiego?

Jak z kolei wynika z art. 25 ust. 1 i 2 polskiej ustawy z dnia 13 października 2015 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. z 2015 r. Poz. 1792 z późn. zm.):

1. Forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń woli w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw.

2. Przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie nie stosuje się do rozporządzeń dotyczących nieruchomości oraz do czynności prawnych, których przedmiotem jest powstanie, łączenie, podział, przekształcenie lub ustanie osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jak wynika z powyższego przepisu, jeśli czynność prawna (a pełnomocnictwo jest jednostronną czynnością prawną) dotyczy rozporządzenia nieruchomością, to musi być dokonana w formie przewidzianej przez prawo dla tej czynności (w tym wypadku w formie aktu notarialnego zgodnie z prawem polskim).

Można twierdzić, że nie zachodzi sprzeczność pomiędzy powyższym przepisem (prawa polskiego) a wcześniej cytowanym prawem UE (rozporządzenie), które nie reguluje wprost formy pełnomocnictwa do zawarcia umowy zbycia nieruchomości. Co więcej, z rozporządzenia również wynika, że w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości, stosuje się przepisy prawa państwa, w którym nieruchomość jest położona.

Pełnomocnictwo powinno zatem być dokonane w formie, przewidzianej prawem polskim, czyli w formie aktu notarialnego.

Notariusz polski, który uzyska pełnomocnictwo w takiej formie, nie będzie miał żadnych wątpliwości co do ważności pełnomocnictwa z uwagi na formę.

Autor: Julia Armata

‍